A.- Construcciones contrarias al planeamiento

                 Son construcciones que, en ningún caso, están autorizadas por el planeamiento urbanístico, ya sea porque se han implantado en suelo no apto para la construcción o se han realizado sin observar las limitaciones establecidas en la Ley.

                Ejemplos:

1. Construcciones sin contar con parcela mínima
2. Exceso de edificabilidad.

                Este tipo de construcciones podrán ser legalizables si pueden hacerse compatibles con el planeamiento mediante la demolición de parte de sus elementos (por ejemplo, si se ha construido de más).

                B.- Construcciones compatibles  con el planeamiento realizadas sin licencia

                Supuestos en los que, pudiendo pedir una licencia para realizar la obra ejecutada (porque el uso es compatible y se respetan los parámetros urbanísticos), no se ha solicitado la pertinente licencia para la realización de la obra. En estos casos también se considera como obra ilegal al haber quebrantado el orden jurídico urbanístico.

Si la construcción es 100% compatible con el ordenamiento, podrá legalizarse presentando el correspondiente proyecto de legalización realizado por un técnico competente (arquitecto, ingeniero, etc.).

RIESGOS DE COMPRAR UNA VIVIENDA ILEGAL.

Los riesgos de adquirir una vivienda ilegal varían en función de tres  parámetros:

a) Si existe infracción y no ha prescrito.

                Si no ha prescrito la infracción cometida por los anteriores propietarios, la Administración puede actuar contra la misma, por lo que  es posible que se pueda sufrir las consecuencias de un “expediente de       restablecimiento de la legalidad urbanística.

                Por ello, si bien no podrán imponerle una sanción económica al comprador -porque no es el infractor-, sí que podrá verse obligado a demoler, en todo o en parte, la construcción, hasta restaurar la legalidad.

                Si el comprador no ha cometido la infracción urbanística, no podrán imponerle una sanción económica derivada de la infracción, pero sí podrán imponerle las medidas de restablecimiento (legalización o demolición), al ser el propietario de la vivienda.

                Si transcurre el plazo de prescripción, nos encontraremos en el supuesto siguiente.

b) Si existe infracción pero ya ha prescrito.

Si la infracción ha prescrito (en Madrid 4 años desde la total terminación de la obra) sin que se haya abierto ningún expediente, la construcción tendrá la consideración de fuera de ordenación. Esto quiere decir que la facultad para realizar obras sobre ella estarán limitadas a las de mera conservación y ornato.